Reklamı Geç
Advert
Advert
Advert
Kira Tespit Davası
Özgür Parmaksız

Kira Tespit Davası

Bu içerik 236 kez okundu.
Reklam

Çoğu zaman kiracı ile kiraya veren arasında kira bedelinin belirlenmesi ya da artış oranıyla ilgili uyuşmazlık söz konusu olur. Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda detaylıca düzenlenmiştir.

Kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler konut ve çatılı işyeri sayılan yerler bakımından uygulanır. Bir kira sözleşmesinin konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olabilmesi için kiralanan yer konut ya da çatılı işyerinde niteliğinde olmalı ve sözleşmesi süresi altı aydan uzun olmalıdır. Bunlar dışında kamu kurum ve kuruluşlarının yaptıkları tüm kira sözleşmelerine bu hükümler uygulanır. Ayrıca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümler konut ve çatılı işyeri niteliğindeki tüm taşınır ya da taşınmazlar bakımından uygulama alanı bulur.

Kira Bedelinin Tespitine İlişkin Hükümlerinin Zaman Bakımından Uygulanması

6098 sayılı Kanunla getirilen kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler geçmişe yürür. Başka bir ifadeyle Türk Borçlar Kanunu, yürürlüğe girdiği tarih olan 01.07.2012’den önceki kira sözleşmeleri bakımından da uygulanır. Ancak bu hükme bir istisna getirilmiştir.

6217 sayılı Kanun ile işyeri kiralarında kiracı, Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir ise ya da özel veya kamu hukuku tüzel kişisi ise Türk Borçlar Kanununun 345.maddesi 01.07.2012 tarihinden sekiz yıl süreyle uygulanmayacaktır.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, taşınmaz malikince açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir. Böyle bir davanın açılabilmesi için ortada bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kiralanan boşaltılmış olsa da malik, boşaltma tarihine kadar kira bedelinin tespiti istemiyle dava açabilir.

TBK m.345’e göre, kira bedelinin tespitine ilişkin dava kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Kira tespit davası sonucu karar, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olması ya da kiracının kiraya veren tarafından kira bedelinin yeni dönemde artırılacağı hususunda yazılı şekilde bilgilendirildiği takdirde yeni kira dönemi için de uygulanır.

Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa mevcut kira dönemi içinde açılan dava sonucu kira bedelinin artırım kararı, o kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmiş olmasına karşın kiracı, yeni kira döneminde önceki kira dönemindeki kirayı öderse temerrüde düşer. Bu halde kiraya veren tahliye talepli icra takibi de dâhil olmak üzere kiracıyı tahliye etmek için yasal yollara başvurabilir. Bu şekilde kiracının tahliyesi sağlanabilir.

Kira Bedelinin Tespiti

Kira bedeli, serbestçe belirlenebilir. Bu belirleme kira sözleşmesinin başlangıcı içindir. Şöyle ki, kira sözleşmesinin başlangıcında belirlenen kira bedeli, kira ilişkisi devam ederken taraflarca keyfi olarak değiştirilemez. Kanun koyucu kiraya veren karşısında ekonomik olarak zayıf konumda olduğundan kiracıyı korumuş ve kira bedelinin kira sözleşmesi devam ederken artırılmasını belirli şartlara bağlamıştır.

Kira bedelinin tespiti farklı şekillerde olabilir.

1.Taraflar Arasında Anlaşma Olması

Türk Borçlar Kanununun 344.maddesine göre, tarafların kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde kira bedelinin artırılmasına ilişkin anlaşmaları bir önceki kira döneminin üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek şartıyla geçerlidir. Bu sınırı aşan anlaşmalar hukuka aykırıdır ve hükümsüzdür. Ancak taraflar bu oranın altında bir oran belirleyebilirler.

Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinde artışın iki veya üç yıl gibi sürelerde yapılacağı üzerinde anlaşılmışsa kira bedeli artışın yapılacağı tarihteki üretici fiyat endeksine göre mevcut kira bedeli üzerinden yapılır. Kiraya verenin bu sürede artış yapılmaması sebebiyle itiraz hakkı yoktur.  Ayrıca taraflarca her yıl için farklı bir kira bedeli öngörülmüş de olsa sonraki yıllar için kira bedeli, ilk yıl için belirlenen kira bedeline üretici fiyat endeksindeki artış eklenerek bulunur. Böylelikle her yıl için farklı kira bedeli belirlenerek kanunun dolanılmasına engel olunur. Üretici fiyat endeksinde düşüş olması halinde taraflar bu orana göre kira bedelinde indirim yapılmasını kararlaştırmışsa kira bedeli indirilebilir. Ancak taraflar sadece kira bedelinin bu orana göre artırılması hususunda anlaşmışlarsa kira bedeli indirilemez.

2.Taraflar Arasında Anlaşma Yoksa

Taraflar, kira bedelinin artırılması hususunda bir anlaşmaya varamamışlarsa hakim hakkaniyete göre kira bedelini belirler. Hakimin vereceği kararda artışın üst sınırını gene üretici fiyat endeksindeki artış belirler. Hakim, kira bedelinin bu orandan fazla artırılmasına karar veremez. Ayrıca eğer üretici fiyat endeksinde azalma söz konusu ise, hakim kira bedelini azaltmaya yetkilidir.

 

 

3.Beş Yıldan Uzun Süreli Ya Da Beş Yıldan Sonra Yinelenen Kira Sözleşmeleri

Türk Borçlar Kanununu 344.maddesine göre, taraflar arasında bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yinelenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıl sonunda sonraki kira döneminde uygulanacak kira bedeli hakim tarafında belirlenir. Hakim kira bedelini üretici fiyat endeksi ve emsal kira bedellerine bakarak hakkaniyete uygun olarak belirler.

Sonuç

Her ne kadar sözleşme serbestisi olsa da kanunla zayıf olanı korumak amaçlı bazı kısıtlamalar getirilmiştir. Özellikle artış oranının üretici fiyat endeksi ile sınırlanması, kira bedelinin her yıl için farklı belirlenmesi durumunda artışın üretici fiyat endeksinden fazla olamaması, kiraya verenin tek taraflı kira bedelini artıramaması, kiraya verenin kira sözleşmesi istediği gibi feshedememesine ilişkin hükümler kanunun zayıfı koruma anlayışının bir sonucudur.

Aynı şekilde kira tespit davası, konut ya da çatılı işyeri kirası niteliğinde olmayan kira sözleşmeleri bakımından açılamaz. Bu durum Türk Borçlar Kanunun 327.maddesinde kira bedelinden memnun olmayan tarafın fesih bildirim sürelerine riayet ederek sözleşmeyi feshetme imkânına sahip olmasından kaynaklanır. Kira tespiti davası, taşınmazın maliki ya da kiracı tarafından açılabilir. Kira tespit davasında davanın açılacağı tarih kararın uygulanacağı kira dönemi bakımından önem arz eder.

 

Av.Özgür PARMAKSIZ

 

Sende Yorumla...
Kalan karakter sayısı : 500
İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR X
2019’da tarıma 16,1 milyar liralık destek verilecek
2019’da tarıma 16,1 milyar liralık destek verilecek
Elektronik ticarette yeni dönem başladı
Elektronik ticarette yeni dönem başladı