Reklamı Geç
Advert
Advert
Advert
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri
Aybüke Yıldırım

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri

Bu içerik 664 kez okundu.
Reklam

 

 

 Yavuz Sultan Selim Köprüsü, üçüncü havaalanı ve güzergahındaki metro inşaatı, Kemerburgaz’da imara açılan birinci bölge, müteahhitlerin inşaata başlama telaşı, piyasadaki dengesizlik sebebiyle yatırımların taşınmaz üzerine yoğunlaşması… derken bu aralar ofisimizin de sıkça gündeminde olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini ilk yazımın konusu olarak belirlemek şart oldu. Yazılarımda; hukuki bilgileri anlaşılır bir dille, yaşanan sorunlar, Yargıtay kararları ve doktrin bağlamında inceleyerek sizlere aktarmak niyetindeyim. Faydalı olması dileği ile…

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini kısaca; yüklenicinin inşaatı sözleşme koşullarına göre yapmayı ve teslimini taahhüt ettiği, arsa sahibinin ise inşaat yapılacak arsayı inşaata hazır, her türlü takyidattan ari şekilde teslim etmeyi ve inşaat bedelini arsa payı devri olarak ödemeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlamak mümkündür. Görüldüğü üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, karşılıklı taahhütler içerdiğinden her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Günümüzde inşaat sektöründeki rekabet ortamı ve kat karşılığı inşaat yapımının çok bilinmeyenli bir süreç olmasından mütevellit arsa sahibi üzerinde yarattığı güvensizlik hissi sebebiyle bu hususta birkaç temel noktaya değinmenin faydalı olacağı kanaatindeyim.

 Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin genel bir formatı olduğunun; fakat pazarlık sürecinde öne sürülen karşılıklı taahhütler ile birbirinden ayrıştığının kabulü gerekir. Sözleşmelerin hazırlanması aşamasında dikkat edilmesi gereken hususlar korunması gereken menfaatlere ilişkin hükümler olacaktır. Örneğin; anahtar tesliminden ne anlaşılacağının, mali yükümlülüklerin ne şekilde taraflar üzerinde bırakılacağının, imar durumuna ve yerin şerefiyesine göre inşa edilecek bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağının, ruhsat alım ve inşaat süresinin, iskân sorumluluğunun, müteahhide ait olacak bağımsız bölümlerin nasıl devredileceğinin, zarardan sorumluluğun, teminatların… Taraflarca aydınlatılmış irade ile görüşülmüş ve karara bağlanmış olması önem arz etmektedir. Yine aynı şekilde sözleşmenin eki niteliğindeki teknik şartname, avan proje, taksim krokisi gibi metin ve çizimlerin de hüküm altına alınmayan unsurlar sözleşme serbestisi kapsamında sayılacağından ve sözleşmenin geçerliliğini etkilemeyeceğinden; hak kaybına uğramamak adına önemsenmesi lazım gelir.

 Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kurulurken tarafların karşılıklı “güven ilkesi” içinde hareket etmesi uygun olacaktır. Sözleşmecileri birbirine bağlayan görünürse sözleşme ise de gerçekte güvendir; öyle ki güven duygusunun zedelenmesi halinde Medeni Kanunda yer alan dürüstlük kuralı gereğince sözleşmenin haklı olarak feshedilebileceği kabul edilmiştir. Güven ilkesi kapsamında her bir sözleşmeci, karşı yanın çıkarlarını da gözeterek çıkarlarına zarar vermeyecek; tehlike yaratmayacaktır. Dolayısı ile burada işin erbabı müteahhittin, arsa sahibini her konuda bilgilendirmesi hukuki sorumluluğudur. Ancak buradaki sorumluluğa tarafların menfaatlerinin karşılıklı gözetilmesi dışında kalan yan edimlerin dâhil edilmemesi uygun olacaktır; zira taraflar sözleşmeye ilişkin temel noktalarda uyuşurlarsa yan noktalar belirlenmemiş olsa bile sözleşme meydana gelmiş sayılacaktır. Esaslı olmayan edimlere ilişkin boşluklar uyuşmazlık halinde yargıç tarafından doldurulacaktır.

 Arsa payı karşılığı inşat sözleşmeleri taşınmaza ilişkin mülkiyet devri taahhüdü içerdiğinden akdin noterde yapılması kanunen zorunlu tutulmuştur. Asıl sözleşme hangi şekil koşuluna bağlı ise ön sözleşmenin de aynı koşula uyularak yapılacağı belirtilmelidir. Bu bağlamda tapu hak sahipliği bulunan fakat tapusu bulunmayan arsa sahipleri ile imzalanan ön sözleşmelerin veya tapu hakkı bulunan arsa sahipleri ile ileride kurulacak sözleşmeye ilişkin mutabık kalınan ön koşulların yer aldığı sözleşmelerin de noterde düzenleme şeklinde akdedilmesi kanunen zorunludur. Müteahhitlerce yaygın olarak kullanılan elde imzalanan sözleşmelerin ve bu sözleşmeler kapsamında verilen avansların yukarıda belirtilen kanuni zorunluluk sebebiyle hak kaybına sebep olabileceği mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.

 Uyuşmazlık konularını özelde incelemeye başlayacak olursak en önde gelecek husus inşaat süresi ve ruhsat sorumluluğu olacaktır. Ruhsat sorumluluğu, arsa payı inşaat sözleşmelerinde genel olarak yüklenici üzerinde bırakılmakta olup; aksi kararlaştırılabilen bir husustur. Dolayısı ile sözleşmede esaslı edimlerden sayılmamaktadır; yargıya taşındığında genel uygulamaya paralel olarak yargıç tarafından sorumluluk müteahhit üzerine bırakılacaktır. Yüklenicinin yapı izni almakla yükümlü olduğu durumlarda, süre belirtilmişse belirtilen sürede, süre belirtilmemişse “makul süre ”de yapı iznini almaması arsa sahibine sözleşmeden dönme hakkı verecektir; çünkü yapı iznini makul sürede almamak önemli ve ağır bir kusurdur. Arsa sahibi açısından da yapı izni almadan yüklenicinin inşaat yapımına zorlanamayacağı ve yüklenici tarafından ruhsat alınmasını sağlayacak vekâletlerin geciktirilmeden verilmesi gerektiği kabul edilmelidir. Görüldüğü üzere sözleşmeye ilişkin karşılıklı sorumluluklar bulunmaktadır. Uyuşmazlık vukuunda sorumluluğun ne sebepten kim tarafından yerine getirilmediği yargıç tarafından re’sen gözetilecektir.

 Sözleşmede inşaat süresini, yüklenici için, sözleşmenin imzasından itibaren başlatmak pek hakkaniyete uygun olmayacaktır; bu gibi hükümler uyuşmazlık sebebiyle yargıya taşındığında yüksek mahkeme kararlarında da ruhsat başvurusunun idari bir işlem olduğu ve makul sürede ruhsat başvurusunda bulunan müteahhidin işleme ilişkin gecikmelerden sorumlu tutulamayacağı hüküm altına alınmıştır. Yapı izni alınmasının idari formaliteler ve imar mevzuatından kaynaklanan gecikmelere uğraması olanaklıdır. Bundan yüklenicinin sorumlu tutulması düşünülemez. Yapı izninin verilemeyeceğinin anlaşılması durumunda, imar mevzuatının emredici hükümleri ve kamu düzeni ile ilgisi nedeniyle yüklenici, inşaatı yapmaya zorlanamaz. Yapı izni alınması olanaklı olmakla birlikte yüklenicinin ihmalinden kaynaklanan bir gecikme söz konusu ise, yapı izninin objektif ölçütler içinde ne sürede alınabileceği bilirkişiler aracılığıyla saptanacaktır. İnşaat süresine ilişkin sorumluluk genel olarak ruhsat alınmasından itibaren başlatılmaktadır. Sorumluluğun başladığı süre kadar sona ereceği yer de hak kaybına uğramamak adına arsa sahibi açısından önem arz etmektedir. Bilindiği üzere yüklenicinin, inşaatı, taraflar arasında imzalanan sözleşme, idareden temin edilen inşaat ruhsatı ve imar mevzuatına uygun olarak yapı denetim kuruluşlarının iştiraki ile tamamlama yükümlülüğü bulunmaktadır. İnşaat bu şekilde kusur olmaksızın tamamlandığı takdirde iskan belgesinin temini mümkün olacaktır. Bu durumda yüklenicinin sorumluluklarının dolaylı bir sonucu olan iskan belgesinin teminini, inşaat süresinin içine dahil etmek ve anahtar tesliminin bir unsuru haline getirmek hak kaybına uğramamak adına arsa sahibi tarafından gözetilmelidir.

 Bir diğer önem arz eden uyuşmazlık konusu da yüklenicinin işi belirlenen sürede tamamlayamamasıdır. Bu durumda arsa sahibinin zararını tazmin etme hakkı bulunduğu aşikardır; yine de yüklenici tarafından eksik tamamlanan işin de bir karşılığı bulunduğu kabul edilmelidir. Bu halde, cezai şartlar ayrık tutulmak üzere, yüklenici tarafından sağlanan teminatların zararı aşan kısmının iade edilmemesine, yüklenicinin işi eksik bırakması halinde yapı bedeli dahil hiçbir talepte bulunamayacağına, yapılan işin bilabedel arsa sahibine terki gerektiğine ilişkin sözleşme hükümlerinin geçerli olmayacağı belirtilmelidir. Dolayısı ile eksik işe eksik ücret ödeneceğinin kabulü gerekir; bu durumda arsa sahibi ve yüklenicinin ortak menfaatleri açısından müteahhite ait olacak bağımsız bölümlerin inşaat tamamlandıkça aşamalar halinde devrinin sözleşmede kararlaştırılması fayda sağlayacaktır. Burada cezai şartların ayrık tutulmasının sebebi yüksek mahkeme kararlarıdır. Yargıtay kararlarında, tacir olan tarafın cezai şartın fahiş olduğundan bahisle indirilmesini talep edemeyeceği; ancak cezai şartın borçlunun iktisaden mahvına neden olacak derecede ağır ve yüksek olması durumunda kısmen veya tamamen iptal edilebileceği hüküm altına alınmıştır.

 Sözleşmelerin her iki tarafa da alacak ve borç yüklediği göz önünde bulundurulduğunda; sözleşmenin doğru kurgulanması halinde, her iki tarafı açısından da kazan-kazan prensibine uygun sonuçlar doğurması mümkündür. Piyasadaki risk ve güvensizlik ortamının ancak doğru bilgi sonucunda bertaraf edilebileceği açıktır. Sonuç olarak; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve benzeri sözleşmelerin, sözleşme öncesinde taraflar arasında yürütülen uzlaşma görüşmelerinden başlanarak teknik şartnamelerin en ince detaylarına kadar, çokça özelik ve risk ihtiva etmesi sebebiyle, hukuki ve teknik bilgi sahibi kişilere danışılarak akdedilmesi hak ve menfaatlerinizin korunması ve gözetilmesi adına faydalı olacaktır.

 Sonraki haftalarda da kentsel dönüşüm, çek kanunundaki değişiklikler, Kat Mülkiyeti Kanunu… gibi hususlarda faydalı olduğuna inandığım bilgiler vermeye devam edeceğim, takipte kalın.

                                                                                                                                    AYBÜKE YILDIRIM

ERDAL AVCI AVUKATLIK BÜROSU

 

 

 

 

 

Sende Yorumla...
Kalan karakter sayısı : 500
İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR X
Aylık yaşam gideri bursu artırılıyor
Aylık yaşam gideri bursu artırılıyor
TMO çeltik alımına başlıyor
TMO çeltik alımına başlıyor